• Анонсы событий
  • Пресс-релизы
  • Вакансии
  • Аккредитации
  • Недвижимость: первые прогнозы на 2017 год

    С 1 января 2017 года в России вступит в силу часть поправок к закону о долевом строительстве жилья (ФЗ-214). Вторая группа поправок будет актуализирована на полгода позже – с 1 июля. 

    Кроме того, участники рынка уверены в том, что государственное субсидирование ипотеки (благодаря которому ставки по ней опустились ниже 12%) в 2017 году продлено не будет.
     

    Чего в связи с этим ожидать от рынка недвижимости в 2017 году?
    Имеет ли смысл покупателям срочно предпринимать какие-то шаги до конца 2016 года?
    Эти вопросы обсуждались на круглом столе, проведенном порталом 
    www.ttfinance.ru совместно с газетой «МК в Питере». 

     

    В 2016 году продажи росли 


    Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег ОстровскийНапомним: согласно прогнозу, составленному Комитетом по строительству Санкт-Петербурга, в  2016 году в городе планировалось сдать в эксплуатацию 2,9 млн кв. м. нового жилья. Правительство Ленобласти запланировало сдать порядка 1,85 млн кв. м. 
    По данным заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олега Островского, за первые 9 мес. в городе уже сдано 2,2 млн кв м. (т.е. план выполнен на 75,9%). При этом в городе сейчас строится более 600 жилых домов.
    «В прошлом году был прорывным декабрь, когда сдали почти 700 тыс. кв. м. Впрочем, в декабре так бывает почти всегда. Ожидаем, что план в городе будет выполнен. А область за 9 мес. вышла уже на 95%», - добавил Островский.
    Что касается продаж, то, по данным Росреестра, за 10 мес. в городе было зарегистрировано уже более 40 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), т.е. 147% по сравнению с аналогичным периодом прошлого (АППГ), 2015 года. 
    По области этот показатель составил более 28 тыс. ДДУ (117% по сравнению с АППГ). 

    Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»  Ольга Трошева«За 9 месяцев в городе и пригородах на первичном рынке реализовано 3 млн. кв. м. жилья (на 15% больше, чем в АППГ)», - сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»  Ольга Трошева

    С учетом того, что за 2015 год продажи составили 3,8 млн кв. м., а в этом отмечен дальнейший рост, Ольга Трошева прогнозирует, что за 2016 год в городе и пригородах может быть продано более 4 млн кв. м. нового жилья (для сравнения: в «пиковом» 2014 г. было продано 5 млн кв. м.).
    «Вообще на протяжении нескольких последних «спокойных» лет в петербургской агломерации объем продаж сформировался на уровне приблизительно 3,8-4,4 млн. кв. м. в год. При этом в общем объеме продаж на пригороды приходится 35%», - добавила Трошева. 
     

     

    Характеристики кризисного товара

     

    С 2012 года эксперты отмечали постоянное уменьшение средней площади новых квартир, выставляемых на продажу. За неполных 5 лет оно составило порядка 7 кв. м. В значительной степени это обусловлено тем, что на рынок в эти годы выводилось значительное количество студий и малогабаритных 1-к. квартир. В целом это соответствует покупательскому спросу. 

    Сейчас непосредственно в городе в массовом сегменте жилья (классы «эконом» и «комфорт») на студии приходится ≈28-30% продаж, на 1-комнатные квартиры - ≈ 40%, на 2-комнатные -  ≈ 22,5% и на 3-4-комнатные -  ≈7-8%. 
    При этом за последний год ≈ на 4 п.п. возросла доля покупки многокомнатных квартир (в основном 2 к.кв)., но это кардинально  не меняет общую ситуацию по спросу – превалируют в объеме продаж студии и 1 к.кв. (около 70%).

    В пригородах же на студии и 1-к.кв. приходится еще более существенная доля в общем объеме предложения, а, значит, и покупки - 75-80%. 
    Источник: КЦ «Петербургская Недвижимость».
     

    И последнее: по данным «Петербургской Недвижимости», цены за 9 мес. 2016 года увеличились в среднем на 2% в городе и на 4,5% в пригороде. Отметим, что средние цены предложения  в последние пару лет остаются достаточно стабильны. 

     

    Господдержка ипотеки подошла к концу 

     

    По данным «Петербургской Недвижимости», ≈ 58% сделок с недвижимостью за 9 мес. 2016 года были проведены с привлечением ипотеки. 

    Руководитель центра ипотечного кредитования филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Наталья НикитинаРуководитель центра ипотечного кредитования филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Наталья Никитина сообщила, что пик сделок по ипотеке с господдержкой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области пришелся на февраль 2016 г., поскольку госпрограмма должна была закончиться в феврале и информации о ее продлении не было. За этот месяц филиал банка выдал кредитов на сумму 335 млн. рублей. В целом, за первые 9 месяцев 2016 года филиал банка выдал 1,7 млрд. руб. по ипотечным договорам. Для сравнения: в прошлом сезоне такой объем выданных ипотечных кредитов был достигнут за весь 2015 год. При этом в 2016 году не менее 70% ипотечных кредитов были выданы банком на первичный рынок недвижимости и только 30% - на вторичный.

    Абсолютно в тех же пропорциях оценила эти доли и эксперт отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в г. Санкт-Петербург Юлия  Минаева. 

    По данным Натальи Никитиной, оформить ипотеку с господдержкой в Абсолют Банке можно по ставке от 10,95 %, а по стандартным ипотечным программам от 12,75%. При этом у Абсолют Банка есть договоренности с рядом ведущих застройщиков города о субсидировании ставки со стороны девелопера. «Благодаря этому мы можем предложить клиентам продукты со ставками от 7,95%, - сказала Никитина. -  Мы планируем и в дальнейшем сохранять такие продукты и расширять их линейку». 

    Эксперт отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в г. Санкт-Петербург Юлия  МинаеваВ свою очередь, Юлия Минаева сообщила, что в банке ВТБ тоже есть пул застройщиков, для которых ставка по ипотеке с господдержкой ниже стандартной - 10,9%, для остальных -  11,15%. По обычным ипотечным программам без господдержки ставка – от 12,85%. Последний показатель она назвала «стандартным» и предположила, что по такой ставке ипотека будет выдаваться и для первичных, и для вторичных квартир, если господдержку ипотеки отменят. Всего с  начала года филиалом «Северо-Западный» банка ВТБ выдано более 700 ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 млрд рублей.  В третьем квартале этого года темпы роста по выдаче ипотечных кредитов выросли  в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля кредитов, выданных по программе государственной поддержки, составляет 65% от общего объема ипотечного кредитования.  

    По мнению Натальи Никитиной,  даже если ставки по ипотеке  повысятся после отмены льготного ипотечного кредитования, заемщики и застройщики адаптируются к новой ситуации. «В конце 2014 года из-за повышения ключевой ставки, процентные ставки по ипотечным кредитам также выросли, но люди все равно брали ипотеку, поскольку накопить на квартиру не так просто, – поясняет Никитина. - В свою очередь, ставки на ипотеку, если и вырастут, то несущественно. Поэтому ипотека остается одним из самых выгодных вариантов приобретения недвижимости».

     

    Чего ждать от обновленного ФЗ-214? 

     

    По общему мнению участников круглого стола, пакет поправок, похоже, не изменит ситуацию на первичном рынке жилья кардинально. Из 8-ми основных новаций их внимание привлекла лишь одна – введение нового механизма привлечения средств граждан в долевое строительство Руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПБ» Петр Бусловчерез специальные эскроу-счета в банках. Застройщики смогут получать эти средства только после передачи дольщикам готовых квартир.  До этого они будут вынуждены брать эти деньги у банков в кредит. Таким образом, будет нарушен главный смысл «долевки» - дать застройщику возможность получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского проектного), а для дольщика, соответственно, купить жилье дешевле. 

    «Банки на этом заработают, - уверенно заявил руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПБ» Петр Буслов. – А к себестоимости строительства это добавит минимум 17-18%».
    В свою очередь,  начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова предположила, что в итоге цены на новое жилье вырастут примерно на 25%.

    Однако Олег Островский напомнил участникам круглого стола о том, что поправки к ФЗ-214 будут распространяться только на те жилые комплексы, по которым первый договор долевого участия будет зарегистрирован после 1 января 2017 года. Не случайно почти все застройщики, как это уже не раз бывало, регистрируют ДДУ до наступления Нового года.  

    Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДенисоваПри этом не следует забывать о том, что в Петербурге уже сейчас строится около 600 домов, и новые правила их уже не коснутся.

    Во-вторых, о строгой обязательности открытия эскроу-счетов речи тоже не идёт – пока это остается опцией для желающих. 

    «Не факт, что вы будете их открывать», - подчеркнул Островский, обращаясь к застройщикам.  

    Таким образом, никакого коллапса на рынке новостроек в 2017 году не произойдет. Уверенность в этом выразили все участники круглого стола. 

    Татьяна Триндюк,
    главный редактор "TT Finance"
    т: +7-921-944-73-81
    editor@ttfinance.ru      
    2016-11-16 14:00:00

    Друзья, уже

    Горячая весть!

    17 мая — общегородские совместные учения по подготовке к обеспечению надежного электроснабжения стадиона «Санкт-Петербург Арена» и объектов проведения Кубка Конфедераций FIFA.

    Подробности читайте в разделе «Анонсы событий».

    Главные новости дня